購屋焦點
低自備款興起 量力而為


景氣低,建商以低自備款刺激消費者購屋,好處是現在買房屋,不用等到存夠現金;缺點則是,低自備就有高房貸的壓力。購屋前,必須計算好自身的能力。


低自備款的個案多半位在郊區,為了儘快出清,建商紛紛降低購屋門檻,好吸引消費者上門。


翻開廣告,一則「自備30萬元買3房,送全家裝潢大禮」的廣告口號映入眼簾,只要30萬元現金,就可拎著一卡皮箱輕鬆入住,好吸引人。


綠灣以半毛胚屋銷售,不含隔間與廚具,建商推出自備45萬元買2房,並含所有裝潢及家電。

河景第一排 小心變水溝
循著地圖前往,咦,廣告說高速公路交流道下5分鐘就到,怎麼5分鐘過了,還擠在傳統市場中間?好不容易穿越市場,兩側卻越來越荒涼,不時有大卡車呼嘯而過。最後到了廣告中「河景第一排」的地點,車程已離高速公路有20分鐘,而那河景第一排,其實是水溝第一排。廣告文案中,僅自備30萬元一事是對的,只要1成的自備款,就可簽約買新成屋。
房屋地點坐落不佳,建商為了吸引消費者購屋,已經開始打出低自備款的廣告,降低購屋門檻,吸引手上現金不多的人上門;站在消費者的立場思考,不用花太多現金就可以買下人生第一間房,的確讓人心動。
捷運站周邊、鬧區、學區旁等地點較佳的房子,房貸多仍保持在購屋總價8成,而地點較差的雖已降至房屋總價7成,但購屋門檻仍舊不低。
買一間總價500萬元的房屋,自備款3成得150萬元,如果加上裝潢、家具、家電用品等50萬元,起碼要準備200萬元以上現金才買得起。以月收入6萬元的雙薪家庭來看,必須不吃不喝近3年才買得起。


景氣低迷,房地產市場再度掀起低自備款風潮。

低自備購屋 小心月付重
建商為了刺激消費買氣,利用低自備款降低購屋門檻,激發購屋慾望,尤其是地點較偏遠的房屋。
順著「敦南商圈20分鐘」的廣告,往新店安坑地區走去,剛完工的「綠灣」就有自備45萬元買新成屋方案。建商以27坪2房半毛胚格局,含全套裝潢、家電約100萬元,房屋總價450萬元,也就是只要1成自備款即可購屋,8成銀行貸款,其餘1成建商提供24期的無息分期付款,消費者開出2年共24張的銀行支票,無須信用貸款。
8成銀貸以現行年息3%、貸款時間20年計算,每月本息平均攤還約2萬元,如果加上1成的建商分期款1萬8千多元,每月房貸總共近4萬元,門檻相當高;但若動用寬限期,只繳息不繳本金,8成銀貸每月只要9千元利息,每月總房貸近2萬8千元,手頭較緊、現金不足的購屋者仍可負擔。
雖然自備款低,但每月房貸負擔反而沉重,不過可以較低的門檻購屋,縮短購屋準備的時間,對收入穩定的家庭來說,是個可以利用的選擇。
捷運站旁邊、明星學區旁等優良地段個案,很少推出低自備廣告。地段好的個案,不景氣時只要降價就有人願意買,反觀地段較差的個案,則必須以降價跟降低購屋門檻,才能吸引消費者。


綠灣附近沒有公園或學校,社區規劃千坪泳池等會館,在家就能享受休閒設施。

屋款含裝潢 小心有指定
綠灣位在新店山區,附近別墅成群,環境不錯,坪數14~57坪,為8層樓的電梯大樓,還有千坪室內外泳池等休閒會館,群山環繞,景觀開闊,旁邊還有超市,也有公車可搭至捷運站。雖然容易潮濕,附近也沒有學校,離台北市區快則20分鐘,慢則1個小時以上,但低總價、低自備款的方案,仍是吸引不少人購屋居住。
綠灣有近6百戶待出清,加上旁邊有綠中海二期、靜岡等個案同時推出,建商為加速銷售速度,才推出24期的低自備款方案,但若消費者繳不出分期付款,就必須自行吸收呆帳。通常一般建商提供的低自備方案,僅為總價含裝潢的方式,消費者無須多負擔裝潢現金,準備2成銀行貸款即可購屋入住。
在基隆七堵區的福六街上,由名軒開發推出的「名軒麗景」,就以含裝潢貸款的方式,吸引消費者上門。名軒麗景離七堵市區步行約5分鐘,居住環境安靜,但感覺較荒涼,不過因開車上高速公路最快只要5分鐘,仍算方便。
總價788萬元,可買38坪3房住家含車位及裝潢,只要自備2成現金157萬元,就可直接搬入新家。相對附近個案除了2成自備款外,還要準備幾十萬元的裝潢款,名軒麗景硬是多了些誘因。
銷售人員低調地說:「購屋者須搭配建商提供的裝潢公司,房屋總價才能拉高,如果想要退裝潢款,或是自行找裝潢公司,就不能用含裝潢貸款的方式。」


名軒麗景離七堵市區步行約五分鐘,小環境較為荒涼。

百分百貸款 小心地段差
地段越好的房屋,能夠貸的成數越高,地段差的只能靠建商的銷售技巧包裝,台中北屯區的「大毅履幸福」就推出自備30萬元,送等值家電跟IKEA家具,幾乎等於百分之百貸款。
建商表示,因為銀行以地段來估價,認定地段有一定行情,只要消費者的信用評等沒有問題,就可做到9成貸款,而送給消費者的家電跟家具,屬於回饋性質,等於降價1成出售,來刺激銷售。
以銀行與建商的關係看,建商在銷售房屋時,會找銀行作貸款專案,推出8成以上的銀行貸款,呆帳風險由銀行吸收,所以現在都會要求審核消費者的貸款資格,必須沒有信用卡遲繳紀錄、現金卡使用狀況等,並且評估每月收入,衡量是否能夠負擔房屋貸款。
但因建商整批房屋與銀行簽約,條件比單戶申請優惠,就有消費者月入3萬元,能跟建商買千萬房屋,但也有人月入10萬元,購買千萬房屋時被銀行認定收入不足。


含裝潢貸款可刺激消費,但購屋者須留意還款能力是否能夠負擔。

合約搞2本 小心吃官司
不景氣時,最常發生高額貸款情況,就是消費者與建商簽約後,再簽1本拉高總價的合約,用以申請貸款。比如房屋總價500萬元,一般8成銀貸可貸出400萬元,再另簽1本合約,成交總價改為600萬元,8成銀貸可貸出480萬元,如此一來,消費者只要準備20萬元現金就可購屋。
雖仍有不少銀行私下偷偷承作,但改造合約就是違法,屬於刑法的偽造私文書罪,可處5年以下有刑徒刑,簽約前不可不慎重。
購屋時應考量經濟狀況,計算長期的還款能力,再買適合地段的房屋,不可以用預期收入增加的心態來計算。購屋初期雖可利用寬限期降低房貸壓力,並有多餘能力購買家電,但寬限期結束,本息平均攤還時,一旦無法支付,就只能淪為法拍屋。


遠離市區與商圈是低自備款個案的共通點,雖然生活環境幽靜,但也不甚便利。

自備款要多少
最低自備款=房屋總價×3成自備款+裝潢款(每坪1萬~5萬元)+稅款(每坪0.5萬~1萬元)
例如,總價500萬元的30坪房屋,購屋現金=150萬元自備款+30萬元裝潢款+15萬元稅款準備=195萬元

綠灣購屋現金分析
以總價450萬元含裝潢來計算:
一般8成銀貸:自備款90萬元,以3%年利率計算,每月貸款本息攤還2萬元。
9成銀貸:自備45萬元,若繳息不繳本金,每月2萬8千元;待建商貸款繳完後,每月貸款本息攤還約2萬元。


位於半山腰的社區,窗外雖有群山環繞,濕氣也重,搬進去後須多費心保養。


基隆七堵的名軒麗景,推出含裝潢貸款方案,降低購屋門檻。



裝潢費 1坪貸2萬
裝潢本是房屋總價的一部分,在合理範圍內,銀行多能接受因裝潢而拉高的成交總價,不願具名的銀行估價人員說:「評估房屋總價時,會針對附近成交行情來判斷是否超貸,普通新成屋裝潢款1坪加2萬元,都可以含糊接受,只要購屋者的信用評等沒有瑕疵,就可放款。」
有位豪宅帝寶客戶,以每坪95萬元購屋,但含裝潢後每坪共要150萬元,想貸8成,銀行不願意,最後協商以每坪135萬元計算成交價。


台中大毅履幸福推出自備30萬元,送等值家電及IKEA家具,拎個皮箱就可入住。


大毅履幸福位於北屯舊市區,不屬於A級地段,雖然房價較低,也須搭配降低自備門檻,才能吸引顧客上門。


地段不佳的個案,常因交通壅塞問題而賣不好,只能降低購屋門檻吸引首購客。




專家意見
3分原則 免當屋奴

永慶房屋契約部經理 陳俊宏
銀行評估貸款時,除了看貸款者的收入,還會看過去有無信用卡遲繳紀錄、現金卡使用情形等等,有些銀行評估嚴格,只要曾動用信用卡循環利息、3個月內擁有現金卡,都屬瑕疵。
購屋時,消費者如果不確定是否可貸足額貸款,可在簽約前,先找銀行評估信用,或是在買賣合約內詳載貸款條件,如不足額則可解約等。否則,目前銀行審查多趨嚴格,消費者最後可能需利用成本更高的信用貸款,來補足貸款不足部分。
現金不足又想趁低價購屋,可利用貸款寬限期暫時降低每月房貸,並配合裝潢及家電分期付款。不過,仍要謹守3分原則:收入的1/3支付房貸、1/3存款、1/3開銷,如此未來較有能力應付變化。


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