房市壹探
廣慈都更起跑 南港舊區鍍金


後山埤站周邊大樓近4年漲幅高達3成,是捷運板南線漲幅最高的一站,夾雜在南港舊市區老公寓旁的「信義紐約」,與位在信義計畫區的廣慈博愛院BOT案僅有數百公尺之遠,喊出每坪60萬元的價格。
南港舊市區綠地多且生活機能強,但街道狹窄、市容景觀凌亂,遇上房市不景氣加上BOT案招商延宕,議價空間至少2成以上。


信義區廣慈博愛院BOT更新案,距離信義紐約僅有數百公尺之遠。


從台北一○一沿著信義路六段開車到南港福德街,不到五分鐘的車程,沿路景觀卻從寬闊街道突然縮減,建築物也變得矮小破舊,難怪只隔一條大馬路,兩邊房價卻差了一倍之多。


後山埤捷運站附近有市場、醫院及學校,生活機能強,是板南捷運線上大樓漲幅最高的一站。

基地小 戶數少
撇除雜亂的舊市容街景,緊鄰信義區的南港舊市區卻有不少公園綠地,忠孝醫院周邊有傳統超市,也有不少小吃店,生活機能比南港重劃區成熟且便利。
前身是釣蝦場的「信義紐約」,是由女星賈永婕夫家德杰集團康乃爾建設投資興建,基地對面是四獸山登山入口,鄰近南港公園與玉成公園,基地約四百四十坪,但因福德路只有十一米寬,僅能興建地上十樓、地下三層的建物。
規劃坪數為六十坪,可合併成一百二十坪,頂樓另有二戶八十五坪,分成A、B二棟,總戶數僅三十五戶,一樓有五戶店面,車位八十一個,每戶須購買二個車位。


信義紐約60坪的規劃空間,扣掉近32%的公設後,室內只剩41坪,但還是設計了近7米寬的大客廳。


信義紐約 格局圖
信義紐約5樓以上可看山景與台北101大樓,A2棟6樓景觀開闊,又不會緊貼旁邊舊公寓,評為壹之選。


南港舊區 區位圖




開放式廚房與餐廳一氣呵成,適合以輕食為主的小家庭。

重設計 顧安全
平均每坪開價六十萬元,車位售價在二百一十五萬至二百四十五萬元之間,總價從四千萬元起跳,是附近區域開價最高的預售案,在房市不景氣之際,議價空間有二成以上。
信義紐約最大的賣點,就是邀請打造杜拜七星級帆船飯店的英國ΛTKINS設計團隊,設計外牆基座與中庭庭園景觀,該案是ΛTKINS在台灣的第一件作品,設計師除了在退縮四米半的建築物人行道上植栽外,地磚上還設計了一個龍形環抱的圖樣。
另外,在後方庭園裡,則運用X及Y的圖案,鋪陳內牆現代幾何氛圍,圖案上還有特殊的流瀑及植栽設計;而後院的地坪上,還有大型鳳形圖案,搭配紅花綠葉的中國元素設計。
可惜的是,礙於預算,該案只請ΛTKINS設計建築基座,整體外觀則請國內建築師呂建勳操刀,以新古典主義的簡潔線條石材打造,一樓入口挑高四米二,以紐約第五大道的時尚為設計基調,用天然石材搭配藝術門廳,有小豪宅的氣勢。
安全設備採用中興保全最新的Smartech 監視系統,螢幕可捕捉動態影像追蹤,提升居家人身安全,每戶都配有七吋超大顯像器,管理中心可對全體或單一住戶傳送社區公告。美中不足的是,車道沒有設置警衛哨,只能仰賴門廳的警衛同時監控。


為了充分利用衛浴空間,假柱(紅框處)也設計了置物空間。

綠建材 賣養生
六十坪的規劃空間,扣掉近三二%的公設後,室內只剩四十一坪,為避免一進客廳就看到餐廳,特別設計了寬六米九的客廳。而為充分利用空間,浴室的假柱與主臥室的柱子都設計成置物區,每根柱子至少多了半坪的空間。
規劃三房格局,每戶配有二套衛浴,地坪提供石材,牆面則是磁磚,主臥浴室採用和成最新型免治「超級馬桶」,浴缸是採降板形式,廚具與衛浴配備品牌都稱不上頂級。
每戶都只有一個後陽台,另因鄰近舊公寓最高只有五層樓,但信義紐約每層樓高三米一二,因此五樓以上就可看到一○一大樓與四獸山景觀,A2六樓景觀開闊,又不會緊貼著旁邊舊公寓,每坪單價為五十八萬元,評為壹之選。
信義紐約強調提供養生高科技配備,引進日本新泉活水系統,號稱可微化水分子結構,讓人體更容易吸收;塗料上則採用不含甲醛、石綿符合綠建材標準的防水塗料,以及節能環保的Low-e玻璃。


重抗菌 無小梁
為強化社區抗菌,交屋後請美國道康寧公司進行公共區域抗菌噴劑處理,可長達三年抑制病毒、黴菌等微生物,是少數提供這項配備的建案。
結構採用與一○一大樓相同的新日鐵制震技術設計,樓與樓之間則採用日本專利技術「無小梁中空隔音樓板」,這種設計可使室內沒有小梁干擾,讓空間利用更為寬闊,而且可減低地震時建築物本身的承載力。


信義紐約緊鄰玉成與南港雙公園,又正面四獸山登山口,很適合重視景觀與喜歡運動的購屋客。

機能強 捷運遠
基地門口有通往信義計畫區的公車,正面是福德國小,十分鐘路程有傳統市場與超市,機能不差。
雖號稱有板南線後山埤站與尚未動工的信義線RO3站雙捷運,但信義紐約與這二站都有相當距離。自行開車十分方便,車程五分鐘可抵達信義快速道路及市民大道,十分鐘可到北二高南港交流道。
信義紐約距離信義區廣慈博愛院BOT案僅數百公尺,都市更新一向是房地產炒作的靈藥,占地六.五公頃的廣慈BOT案,可開發四萬三千坪的法定容積,未來將以老人安養住宅為主,其中只有五千坪可開發為商業設施,明年四月才會公布得標廠商,最快也要五年後才有雛形。
廣慈BOT案固然可為附近老舊市容帶來新氣象,但走路五分鐘即可抵南港公園與玉成公園,恐怕才是信義紐約立即可見且最實際的買點。


在地人說法
五金行王老闆

南港這裡的生活很方便,市場、醫院都有,但舊房子實在太多,要等都市更新才有機會改變景觀,但也不知要等到哪一天,像我們這邊就有建商來談過幾次,總有些人不願意配合。
預售屋1坪要賣60多萬元,實在沒那個價值,40萬元差不多啦!


專家意見 信義區中古樓也不賴
永慶房屋忠孝玉成店店長 錢鴻杰

南港的重大建設都集中在世貿展覽館與重劃區附近,信義紐約位在南港舊市區與信義區的交界,這個區域多半是老舊公寓,近幾年投資客炒作房價有點炒過頭,信義紐約一開始賣喊價每坪70多萬元,價格實在太高,最近成交價約落在50萬元左右。
離南港公園近是信義紐約的賣點,但離後山埤捷運站超過1公里,信義線廣慈博愛院站至少還有5年以上才會通車,花高價買舊市區中的豪宅,不如買信義區周邊中古大廈。

網友 說實話
智邦不動產http://home.url.com.tw

◎幕後黑手:這種案子就是「C級地段,A級價格」在考驗消費者的智商。

◎預知未來:在我家附近~~~唯一的一塊空地了~~~可惜基地不夠深!!不過機能不錯……以前是釣蝦場。


南港舊市區建案比一比
註:成交均價非建商或屋主開價,而是根據買賣雙方達成交易的實際金額的平均價格。

資料來源:永慶房屋